アパート・マンションの大規模修繕、費用相場は？コストを抑えて資産価値を守る「賢い発注法」

アパートやマンションを所有するオーナー様にとって、避けては通れない最大の課題が「大規模修繕工事」です。

「そろそろ時期なのはわかっているけれど、見積もりの金額を見るのが怖い」

「まだ外観はきれいだし、あと数年は放置しても大丈夫ではないか？」

建物の劣化は刻一刻と進んでしまうため、適切な時期に修繕を行うことが最も重要です。

放置による代償は、修繕費の増大だけではありません。

雨漏りによる入居者トラブルや、建材の劣化によってカビが発生し健康被害が起きる可能性もあります。

劣化の放置は、賃貸経営の根幹を揺るがす深刻な問題を招きかねないのです。

この記事では、大規模修繕工事の適正な時期や費用相場について詳しく解説いたします。

さらに、資産価値を長期にわたって維持するため、中間マージンをカットして「コストを抑えながらも高品質な施工を実現する賢い発注方法」について、プロの視点から知っておくべき情報もお伝えしますのでぜひ最後までご覧ください。

目次
1.築何年が目安？大規模修繕を行うべき適正なタイミング
2.【規模別】アパート・マンション大規模修繕の費用相場
3.修繕積立金が不足している場合の対処法
4.なぜ「管理会社」に頼むと高くなるのか？中間マージンとは？
5.資産価値を守るポイント｜業者選びの注意点
6.こうちゃんペイントの大規模修繕が選ばれる理由
7.まとめ｜中間マージンを避けて質の良い修繕を

築何年が目安？大規模修繕を行うべき適正なタイミング

大規模な修繕工事はいつ行うのがベストでしょうか。

まずは一般的な目安と、建物が発するSOSサインを知り、現状を把握することから始めましょう。

一般的には「12年〜15年周期」が目安

国土交通省のガイドラインでは、一般的な修繕サイクルとして12年〜15年が目安とされています。

出典：国土交通省長期修繕計画作成ガイドライン

周期の理由は、建物を外部から守る「防水機能」の寿命がこの時期に重なるためです。

外壁の塗料や、陸屋根・屋上の防水は、紫外線や雨風にさらされ続けることで、10年を過ぎたあたりから急激に劣化が進みます。

以前は10年周期が一般的でしたが、近年は塗料や建材の耐久年数が向上したため、12〜15年のサイクルで計画を立て、修繕を実施するケースが増えています。

ただし、海に近く塩害がある地域や日当たりの強い場所など、立地条件によっては10年を待たずに修繕が必要になる場合があります。

【セルフチェック】こんな症状が出たら早急に修繕を。

経過年数だけでなく、建物の状況を定期的に確認することが重要です。

以下の症状が一つでもある時は、注意が必要。

プロに相談して検査を受けることをおすすめします。

ひび割れ（クラック）： 幅が0.3mmを超えるひび割れは早急な対応が必要です。
チョーキング現象： 外壁に触れたとき手に白い粉がつく現象です。塗膜が寿命を迎え防水性が低下しています。

タイルの浮き・剥がれ： タイルの劣化は落下事故のリスクがあるため、早急に修繕が必要です。

カビ・藻・汚れ： 汚れやカビが目立つ、何度も同じ場所に発生する場合、壁面の防水性が落ちている可能性があります。

屋根の変色・コケの発生： 屋根の変色や、陸屋根の浮きを放置すると雨漏りのリスクが高まります。

シーリングのひび割れ： 外壁のつなぎ目から雨漏りが発生すると外壁内部が腐食してしまう恐れがあります。

【規模別】アパート・マンション大規模修繕の費用相場

オーナー様が最も気になるのは費用だと思います。

大規模修繕工事にはまとまった資金がかかるため準備が必要です。

費用相場を事前に知っておくことで、見積もりを提示された際に業者との打ち合わせや予算計画がスムーズに進みます。

1戸あたりの単価相場

建物規模	戸数	費用相場の目安（参考）
小規模アパート	6〜10戸	600万円 〜 1,000万円
中規模マンション	20〜30戸	2,000万円 〜 3,500万円

アパート・マンションの修繕費は、1回目の改修で「1戸あたり75～100万円前後」2回目は「1戸あたり100～125万円前後」が平均です。

回数を重ねるごとに老朽化が進むため費用が高くなる傾向にあります。

国土交通省：令和３年度マンション大規模修繕工事に関する実態調査

※建物の形状、劣化状況、使用する塗料の種類などによって、最終的な請求金額は変動します。

足場代・塗装代・防水工事代の内訳イメージ

工事の期間は規模によって異なりますが、通常2〜4ヶ月程度かかります。

施工費の主な項目を見てみましょう。

共通仮設工事（約20％）： 足場代は一回組むだけで大きな費用がかかります。一度の工事でまとめて補修を実施すると長期的な修繕コストを削減できます。

外壁塗装・修繕工事（約40〜50％）： 建物の寿命を左右する外壁の修繕、防水機能回復の重要な作業です。

屋根工事・防水工事（約20〜30％）：屋根の修繕、陸屋根やベランダ・バルコニーの防水工事を行います。雨水から内部設備を守るために重要な工程です。

設備・配管(約10％)：共同スペースや給水管・排水管などの修繕

 

修繕積立金が不足している場合の対処法

近年の物価高騰などが原因で「毎月積み立てをしていたが、足りない」という事例もあります。金銭的負担を軽減するための対策として、以下を検討しましょう。

• 工事の優先順位をつける： 建物の状態を確認、雨漏り・漏水に直結する部分を優先し、修繕時期を分散させます。

  発注先を見直す： これが最も効果的な方法です。「業者選び」によって、数百万円単位のコストダウンが可能な場合もあります。

大規模修繕のコストを安く抑える！「業者選び」の裏ワザ

大規模修繕工事の費用が高くなる最大の理由は、工事内容よりも「発注先」にあることが多いことをご存じでしょうか。

原因を見てみましょう。

なぜ「管理会社」に頼むと高くなるのか？中間マージンとは？

大規模修繕の時期が近くなると管理会社から修繕計画の連絡がある場合が多く、物件管理を任せている安心感から、管理会社やハウスメーカーに見積もりを依頼する方が多くいらっしゃいます。

しかし、管理会社や大手メーカーは自社で職人を抱えておらず、実際の工事は下請け、孫請けに発注します。

そのため、20％〜30％程度の中間マージンが上乗せされる構造になっており、オーナー様の負担は必然的に高いものとなります。

おすすめは「自社施工」ができる地元の塗装専門店

自社施工のできる業者へ直接依頼できれば、中間マージンがカットされるという大きなメリットがあります。

浮いた予算を設備の交換に充てたり、耐久年数が高く性能の良い塗料に変更することで、資産価値を高く維持し、長期的な修繕コストを下げる効果もあるため最終的にオーナー様の利益にもつながります。

戸建ての塗り替えと異なり、集合住宅の施工には高度な診断知識や工程管理が求められますが、実績のある自社施工店なら安心して任せることができます。

助成金や火災保険が使える可能性もある

台風や水害などの自然災害や偶発的な事故が原因で建物に損害が起きている場合は、火災保険の対象となる場合があります。

思い当たる破損箇所がある場合は、修繕業者へあらかじめ相談しましょう。

防災対策や省エネに直結する修繕工事の場合、自治体の助成金を利用できる場合があります。

補助内容や実施時期、補助額は地域によって様々です。

地域のホームページや役所で確認をしましょう。

工事前でないと申請できない補助金もありますので、必ず着工前に役所へ相談して計画をたてておくことをおすすめします。

[大規模修繕の施工事例と詳細はこちら]
東金市周辺エリア特化　法人・オーナー様物件　修繕工事

資産価値を守るポイント｜業者選びの注意点

これからの大規模修繕を考えるうえで、オーナー様の悩みを解決し、経営を安定させるためには、工事の目的を正しく理解しておくことが大切です。

「表面上の安さ」だけで選ばない

建物全体の資産価値を保つには、外壁だけでなく、入居者が毎日使う廊下部や、目に見えにくい給排水設備の損傷具合等、修繕範囲を各箇所それぞれ正しく把握しなければなりません。

修繕を怠るデメリットは大きく、空室が目立つようになれば収益の確保も難しくなります。

次の住宅を探す入居者向けに、常によい状態を維持することは、長い時間をかけて安定した経営を行うために欠かせません。

また、原状回復のような少なくない頻度で行われる修繕とは異なり、大規模修繕は住宅の寿命を左右する次の一手です。

想定よりも早めに計画を行っておくほうが、予算も立てやすく安心です。

信頼できるパートナーを探し、適切なタイミングを逃さないようにしましょう。

ほかの業者との比較やネットでの検索で情報を集める時、特に注意すべき点があります。

それは、表面上の安さだけでサービスを選ばないことです。

大規模修繕の例を挙げると、外壁の塗装工事に加え、共用部の階段の鉄部補修といった細かなメンテナンスが、将来の修繕コストに大きく響きます。

こうちゃんペイントでは、オーナー様の物件に合わせた最適なプランを提案いたします。

こうちゃんペイントの大規模修繕が選ばれる理由

私たち「こうちゃんペイント」は、東金市周辺エリアに特化し、アパート・マンションの大規模修繕工事を手掛けてきた「自社施工の塗装専門店」です。

一級塗装技能士、二級鋼橋塗装技能士、外装劣化診断士の 有資格者によるこだわりの自社施工で品質の良い修繕をご提供いたします。

専門家による徹底した「建物診断」

屋根の上まで高所カメラを活用してしっかり調査を行います。

経年劣化や破損箇所を 画像や映像をその場で一緒にご確認いただき、しっかりと状況を判断、ご説明させていただきます。

中間マージンなしの「適正価格」

熟練の自社職人が直接施工するため、明確で適正なお見積りの提案が可能です。

無駄な負担を省き、塗料や修繕費に費用をかけることができます。

地元密着だからできる「迅速なサポート・アフターフォロー」

施工期間中はもちろん、完了後も定期的なアフター点検を実施します。

細かい箇所の不具合や汚れが気になる場合はお気軽にご相談ください。

大きな問題になる前に迅速に対応いたします。

まとめ｜中間マージンを避けて質の良い修繕を

このコラムで紹介した通り、大規模修繕は単なる「出費」ではなく、建物の価値を向上させる「投資」です。

「いくらかかるか怖い」と放置せず、まずは現状を知ることから始めてみませんか？

ネット上の情報を参考にするのと同様、プロによる具体的な建物診断を実施することがとても重要です。

ポイントは高額な中間マージンを避け、信頼できる自社施工の専門家を探すこと。

早めの診断と、直接依頼によるメリットを最大限に活かした賢い業者選び。

この二つを意識して、建物の長期的修繕計画を立てることをおすすめします。

まずは無料診断・お見積りから

アパート・マンションの大規模修繕工事を検討し始めたオーナー様。

「管理会社に見積もり依頼をしたが金額が高い気がする」「最新の修繕方法を教えてほしい」といったご相談も大歓迎です。

事前の不安を解消できるよう、地域密着・自社施工のこうちゃんペイントが、オーナー様と共に建物の修繕計画を立て、具体的で最善なプランをご提案いたします。

[大規模修繕の施工事例と詳細はこちら]
東金市周辺エリア特化　法人・オーナー様物件　修繕工事