大規模修繕は「直接施工」がお得？管理会社任せにする前に知りたい業者選びのノウハウ

マンションやビルのオーナー様、また管理組合の方にとって、10年から15年の年数で必要となる大規模修繕工事は、建物の未来を左右する重大な節目と言えます。

しかし、いざ修繕を計画し、見積りをもらうと、その金額の高さに驚愕される方も多いのではないでしょうか。

「相場より高くない？」「なぜこれほど費用がかかるの？」

実は、管理会社へ相談する場合、費用の20〜30%を「中間マージン」として支払っている可能性があります。

このコストは工事の質には一切反映されません。

近年の物価高騰で、修繕積立金の不足などが大きな社会問題となっています。

本記事では、コストを抑えつつ品質を確保する手段「直接施工」 について解説いたします。

建設業界の専門家の視点から、無駄な負担を抑えるための方法と、信頼できる業者の選び方、見極め方も紹介いたします。

今回の情報を参考に、慎重な業者選びでコスト削減と品質向上の両立を目指しましょう。

なぜ高い？大規模修繕における「中間マージン」の仕組み

多くの場合、大規模修繕の時期が迫ると管理会社から組合などに連絡が入り、修繕の準備が始まります。

長年の付き合いや信頼から、管理会社にすべてを任せることが最も安心でスムーズな進め方に思えるかもしれません。 

しかし、ここに構造的な高コストの要因が潜んでいます。

多重下請け構造というデメリット

管理会社や大手の企業に修繕を依頼する方式の場合、窓口が一本化されるため手軽に感じ、管理の手間も少ないですが、自社で職人を抱えて直接施工するわけではありません。

実際の修繕工事は、提携先である一次下請け、二次下請け、さらにはその先の孫請け会社へ外注される場合もあります。

このピラミッド構造では、それぞれの会社が「紹介料」や「現場管理費」として費用を上乗せします。

 これが「中間マージン」です。

オーナー様が支払う価格が膨れ上がる主な原因です。

結果、オーナー様が支払う金額が膨れ上がる一方、現場の職人や材料費に回る予算は少なくなってしまうというデメリットが生じます。

管理会社や大手に依頼をしても実際の施工は地元の職人が行う

管理会社や大手企業は修繕依頼を受けると下請け業者に依頼をかけます。

 そのため、実際に施工を行うのは地元の専門業者です。

 その間には中間マージンが発生します。

 例えば、オーナー様が1,000万円支払っても、マージンで300万円引かれれば、現場は700万円の予算で工事を実施しなければいけないのです。

予算の圧迫によって、使用する塗料の種類をグレードダウンするなどの予算削減が必要となってしまうケースもあります。

せっかく改修をしても塗料の耐久年数が低いと、建物の寿命を延ばすことにつながらず、数年後に雨漏りなどのトラブルを再度引き起こす可能性も少なくありません。

 そのため、実際にどの業者が施工するのかを知ることは非常に重要性の高いポイントです。

コストを20～30％削減！直接施工が資産価値を最大化する理由

直接施工とは、オーナー様側が実際に作業を行う塗装・防水工事の専門業者を自ら選ぶことで、直接契約を結ぶことを言います。

この選び方をすることで、工事の質を維持しながら大幅なコスト削減が可能になります。 具体的なメリットを見てみましょう。

「安さ」と「品質」の両立 

直接施工店が提供する安さは、品質を落とした結果ではありません。

中間マージンという「不透明な費用」を排除した、本来の適正価格なのです。浮いた予算をより耐久性の高い塗料の選定に回したり、下地補修の範囲を広げて丁寧に行ったりすることで、同じ予算でも建物の価値を劇的に高めることが可能です。 

予算を有効に活用することで、費用対効果の高い工事が実現します。

専門家へ直接依頼するため対応力と意思疎通が明確になる

管理会社を介さないため、オーナー様の要望がダイレクトに現場の責任者へ届きます。 

外壁の色味や、気になっている小さなひび割れ、居住者への配慮など、しっかりと要望を伝え、納得した上で工事の進め方を決めることができます。 

他社が入らない分、全体の情報の伝達ミスによるトラブルを防ぐことができ、安定した品質管理が期待できます。

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失敗しない！業者選定のポイント

少しネットで調べただけでも数多くの業者が出てくるため、どこに頼むべきか迷ってしまい、計画が億劫になってしまう方も多くいらっしゃいます。

 大規模な工事となると、失敗した際のリスクも大きいため、信頼に値する業者を見つけることは難しいと感じるかもしれません。

優良業者を見極めるための具体的な条件とコツを見てみましょう。

• 精密な建物調査の実施と報告
  見積もり作成前の事前調査は時間をかけて徹底して行わなければいけません。
  目視だけでなく、ドローンや赤外線サーモグラフィ診断などさまざまな技術を使って、建物の現在の状況を把握する役割を果たします。
  多くの業者が無料診断を実施しています。
  診断報告書の内容が簡素な場合は、注意が必要です。
  検査していると思っていた項目が含まれていないなどトラブルに遭ってしまう可能性があります。

• 実績と技術力・有資格者の有無も重要
  大規模な改修工事には、一般的な戸建て塗装とは異なり、高度な技術力と、緻密な設計に基づいた組織的な経験が求められます。
  一級塗装技能士などの国家資格を持つ者が在籍しているか。
  施工管理技士が在籍し現場の安全と品質を監理しているか。
  過去に同規模のマンションやビルの施工実績があるか。
  上記の情報をホームページ等で確認しましょう。
  また、Google口コミなど、利用した他のオーナー様からの評価や事例も重要な判断材料です。
  知識や経験が豊富な業者は、より良い適切なプランのパターンを提供してくれます。

• 具体的で詳細な見積書
  「外壁塗装工事 一式 〇〇円」というような、内訳の分からない表記を多用する業者は注意が必要です。
  施工内容、修繕箇所、 使用する塗料のメーカー名、商品名、塗布面積（㎡）など、何にいくらかかるのかを記載している業者を選びましょう。
  詳細な記載は、比較もしやすくなります。

   

• 修繕工事の流れと計画の立て方

• 修繕工事の流れを事前に知っておくことで打ち合わせ時に対策がとれるため、スムーズに計画を進めることができます。 一般的な流れを見てみましょう。

1. 劣化診断（調査）： 専門家による詳細な診断を行い、外壁や防水層をはじめ建物全体の修繕が必要な箇所と範囲を特定。

   修繕計画の策定： 優先順位を決め、予算配分を適切に行う。

2. 業者選定： 相見積もりを取り、内容と金額を慎重に比較して見極める。

3. 契約・打ち合わせ： 色合わせや工程、工期の詳細を決める。

4. 住民・近隣説明会： 工事中の騒音や臭いについて丁寧な説明を行い、良好な関係を保ちながら理解を得る。これは円滑な工事のための大切な業務です。

5. 足場設置・着工： 工事期間中も、施工の進捗を定期的にチェック。

6. 完了検査・引き渡し： オーナー様の目も含めた厳格な検査を経て完了。

7. 建物が建っている場所の環境や劣化の状態によって、適切な時期や、その場に最も適した施工方法が異なります。

8.  そのため、定期的な点検を欠かさないことが、将来的な修繕費用の負担を最小限に抑える秘訣です。

    

専門家が警告する「危険」な業者の特徴と注意点

業者選びの際に注意してほしい点は、安さだけを過剰に強調する会社です。 以下の特徴に当てはまる場合は警戒が必要です。

極端な値引き
「今なら100万円引きます」修繕工事には人件費や足場設備代など値下げが出来ない項目が多く、極端な値引きは、最初に出した見積りが適切でなかったか、あとで手抜きをして帳尻を合わせる可能性があります。

契約を急かす
「今すぐやらないと建物が倒壊する」などと不安を煽り、即決を迫る手法は悪徳業者の常套手段です。

保証内容が曖昧
「保証の有無」だけでなく、免責事項や保証期間、アフターフォローが明確でない業者は、万が一の際に誠実な対応をしてもらいにくいため危険です。

トラブルの防止策として、必ず複数社から見積もりを取り、見比べましょう。

 もちろん、安いことも大切ですが、長期的な安心を買うという視点を忘れてはいけません。

こうちゃんペイントのこだわり

私たち「こうちゃんペイント」は、千葉・茨城を拠点に、数多くの修繕工事を施工させていただいている、完全自社施工の職人集団です。 地域に根ざした業者として、ぜひご検討いただきたい理由があります。

国家資格者が提供する「安心」と「技術力」

当社では一級塗装技能士をはじめとする有資格者が現場の施工にあたります。

管理会社に任せるのとは違い、現場を知り尽くした専門家が直接改修に当たるため、見落としのない高品質で最適な施工をご提供いたします。

オーナー様に寄り添う充実のサポート

事前の精密な調査から、工事中のきめ細かな報告、そして最長10年の施工保証と充実したアフターサービスまで、一貫してオーナー様をサポートします。

施工後の定期的なフォローもお任せください。

もちろん、お見積もりや建物診断は無料です。 「まずは現状を知りたい」というご相談だけでもお気軽にご相談ください。 オーナー様の不安を解消し、スムーズな改修を実現します。

「こうちゃんペイント」が選ばれるワケ

まとめ｜修繕工事を成功させるには業者選びが最も重要

大規模修繕は、建物の未来を左右する重要なプロジェクトです。 

発注する業者を自ら選定することで費用の負担が大きく変わる可能性があります。

 ただ管理会社の言う通りに進めるのではなく、他の選択肢も含めて慎重に比較検討することで、資産価値を最大化し、オーナー様の費用負担を大幅に軽減することにつながります。

 「見積もりが高い」「内容がよくわからない」といった悩みは、決して少なくありません。

しかし、地域密着型の良心的な業者を選び、中間マージンをカットすることで、適正価格で高品質な工事を実現することは十分に可能です。 

このコラムを参考に、建物の状態を再度見直してみてください。

「何から始めればいいかわからない」「適正価格が分からない」 そのような時は、ぜひ気軽にお問い合わせください。

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